Qual è la differenza tra planimetria catastale e comunale?
La planimetria catastale è il disegno depositato per il censimento dell’unità. La planimetria comunale è invece una tavola del progetto edilizio: per interpretarla bisogna sapere a quale licenza, concessione, permesso, variante o altra pratica appartenga. Un foglio con il timbro del Comune può rappresentare il progetto iniziale, una situazione ante operam o un elaborato successivamente sostituito.
Per questo il confronto comprende tre elementi: documentazione edilizia pertinente, scheda catastale e rilievo della situazione reale. Prima si verificano immobile, piano, accessi e pertinenze; poi si confrontano le configurazioni. Due disegni identici non bastano se entrambi sono precedenti agli ultimi lavori. La guida alla lettura della planimetria catastale aiuta a riconoscere quale documento sia stato effettivamente acquisito.
Come riconoscere la tavola comunale che descrive davvero l’unità
Un confronto attendibile comincia dalla copertina del fascicolo e dai riferimenti presenti sulle tavole. Annota numero della pratica, data, intestatario, edificio, piano e oggetto dell’intervento. Controlla se il disegno rappresenta lo stato precedente, il progetto o la situazione finale. Nei fascicoli di ristrutturazione possono esserci tutte queste versioni: scegliere soltanto quella che assomiglia alla casa non dimostra che sia il riferimento corretto. Se una tavola rinvia a un’altra pratica, il rinvio è un’indicazione per proseguire la ricerca.
Il numero interno può essere cambiato insieme alla numerazione delle scale. Perciò si confrontano anche posizione rispetto al vano scala, orientamento, affacci e contorno del piano. La cucina a destra anziché a sinistra può segnalare una trasformazione, ma anche l’appartamento speculare dello stesso pianerottolo. Prima di attribuire una difformità al proprietario bisogna escludere lo scambio documentale. Questo controllo è particolarmente utile quando l’archivio restituisce il progetto dell’intero fabbricato e non una scheda nominativa del singolo alloggio.
Le quattro situazioni da distinguere prima di scegliere la pratica
Se la casa coincide con il quadro edilizio ricostruito e differisce soltanto dalla scheda catastale, si valuta l’aggiornamento del Catasto. Se casa e Catasto coincidono, mentre il progetto disponibile è diverso, bisogna cercare eventuali varianti e verificare la posizione urbanistica. Quando entrambi gli archivi divergono dalla casa, occorre classificare separatamente ciascuna differenza.
Il confronto può anche non rivelare una trasformazione reale: una scansione deformata, una diversa orientazione del foglio o una tavola riferita a un altro piano possono produrre una falsa discordanza. Le misure decisive si rilevano sul posto. Non si modifica un documento attendibile soltanto per farlo assomigliare a una copia incompleta. La tabella riassume il punto di partenza, non assegna automaticamente il titolo da presentare.
| Rilievo e Catasto | Rilievo e titoli | Prima attività |
|---|---|---|
Coincidono | Non coincidono | Ricerca varianti e verifica urbanistica |
Non coincidono | Coincidono | Valutazione dell’aggiornamento catastale |
Non coincidono | Non coincidono | Diagnosi separata dei due disallineamenti |
Coincidono | Coincidono | Controllo identificativi, pertinenze e completezza del fascicolo |
Un elenco delle differenze utile anche al proprietario
Il tecnico può organizzare il confronto per elementi: perimetro, pareti interne, porte, finestre, destinazione dei vani, accessori e collegamenti con altre unità. Per ogni elemento si annotano situazione reale, rappresentazione catastale e documentazione edilizia pertinente. La descrizione deve essere concreta: «porta tra soggiorno e cucina in posizione diversa» permette una verifica; «casa non conforme» non spiega dimensione e origine del problema. Le fotografie completano il rilievo, senza sostituire le misure.
La classificazione serve a separare questioni che potrebbero richiedere rimedi diversi. Un civico errato non si tratta come un ampliamento; una misura ricavata male da una scansione non coincide con un muro costruito altrove. Una stanza chiamata ripostiglio nel progetto e camera nell’annuncio commerciale richiede di capire l’uso consentito e quello effettivo. Il fatto che sul disegno catastale compaia un letto non autorizza una destinazione: arredi e definizioni informali non sostituiscono l’esame dei requisiti del locale.
Cantina, terrazzo e posto auto: il confronto non finisce nell’abitazione
Gli accessori vengono spesso trascurati perché il sopralluogo si concentra sugli ambienti principali. Occorre invece stabilire se cantina, soffitta o corte siano comprese nell’unità, censite separatamente oppure comuni. L’atto, l’elenco dei subalterni e l’elaborato planimetrico aiutano a identificare i beni; la scheda dell’appartamento da sola potrebbe non rappresentarli. Se l’accessorio visitato non coincide con quello documentato, il problema può riguardare l’identificazione o i diritti, oltre al disegno.
Esempio illustrativo: l’acquirente riceve le chiavi della cantina numero otto, ma la documentazione individua una posizione diversa nel piano interrato. Aggiornare la planimetria per disegnare il locale consegnato non risolve il possibile scambio. Prima si ricostruiscono titolo, identificativi e disponibilità dei locali. Lo stesso criterio vale per una porzione di terrazzo chiusa da una recinzione: l’uso esclusivo osservato durante il sopralluogo non basta a dimostrarne la proprietà o la legittimità edilizia.
Come richiedere la planimetria comunale a Roma
Per i fascicoli dell’Archivio Progetti, consulta la scheda di Roma Capitale e verifica il percorso SIPRE. Prepara gli estremi del titolo se disponibili, l’indirizzo anche storico, i dati del fabbricato e i documenti di legittimazione o delega. Chiedi il titolo e le tavole pertinenti, comprese le varianti che interessano l’unità.
Per pratiche conservate da un altro ufficio, per fascicoli pregressi o per un accesso formale, verifica la competenza con le indicazioni URP di Roma Capitale. Se risulta una domanda di condono, cerca anche il relativo fascicolo e l’eventuale provvedimento con gli elaborati associati. La guida all’accesso agli atti a Roma aiuta a scegliere la richiesta.
Se un documento non emerge dalla prima ricerca, registra l’esito e prova a ricostruire gli estremi mancanti. La copia non reperita e il titolo mai esistito sono situazioni diverse. Per lo stato legittimo verifica in quali condizioni l’articolo 9-bis del DPR 380/2001 consente l’uso di documenti storici e altri elementi di prova.
Documenti storici e prove della data dei lavori
Quando la trasformazione è antica, la ricerca deve distinguere la data del documento dalla data dei lavori. Una planimetria presentata molti anni dopo può rappresentare una situazione già esistente, ma non prova automaticamente quando sia stata realizzata. Atto di acquisto, fotografie databili, pratiche impiantistiche e documenti comunali possono offrire elementi diversi. Vanno messi in relazione, indicando ciò che ciascuno dimostra e ciò che lascia incerto.
Non è corretto trasformare il ricordo del proprietario in una data precisa soltanto perché un modulo la richiede. Se una parete risultava già spostata all’acquisto, si registra questo dato e si cercano riscontri precedenti. L’applicazione delle regole sullo stato legittimo e delle eventuali tolleranze richiede una valutazione documentale riferita al caso: non deriva da una formula generica come «immobile ante ’67». In particolare, occorre distinguere l’epoca dell’edificio da quella della singola modifica che si sta esaminando.
Tramezzi, veranda e condono: tre esempi diversi
Esempio illustrativo: il bagno è stato ampliato con una CILA e il rilievo corrisponde alle tavole depositate, ma la scheda catastale è anteriore ai lavori. Si controllano obbligo e tempestività dell’aggiornamento catastale. Se invece la parete compare soltanto nella casa e mancano atti che la spieghino, la valutazione edilizia precede la conclusione sul rimedio.
Una veranda disegnata al Catasto, ma assente dal progetto, richiede la ricerca del titolo relativo alla chiusura. Rendita attribuita e imposte pagate non autorizzano la trasformazione. Se esiste una domanda di condono, si verificano opere comprese, stato del fascicolo ed eventuale concessione rilasciata: domanda, ricevute e provvedimento conclusivo sono documenti differenti. La guida al condono edilizio chiarisce questa distinzione.
Allineamento, sanatoria e costi: quale ordine seguire
Il risultato della diagnosi dovrebbe indicare per ogni differenza il fatto rilevato, il documento di confronto e il percorso da valutare. Non tutte le opere richiedono una sanatoria; non tutte le difformità sono sanabili. CILA tardiva, accertamento di conformità, tolleranze e rettifica catastale hanno presupposti diversi. Per un quadro dei rimedi consulta la guida alla regolarizzazione edilizia a Roma.
Il preventivo separa ricerca documentale e rilievo, eventuale procedimento edilizio, somme pubbliche e successivo deposito catastale. Il solo tributo DOCFA non copre queste attività. Per tempi attendibili bisogna sapere quali documenti manchino e quale procedimento sia effettivamente necessario. Un incarico iniziale di verifica può concludersi con l’individuazione di un ostacolo: non implica che l’opera possa essere conservata pagando una sanzione.
Che cosa chiedere nella relazione di confronto
Un incarico di verifica dovrebbe produrre una conclusione comprensibile anche senza leggere tutti gli elaborati. Chiedi l’identificazione delle unità esaminate, l’elenco dei documenti utilizzati, le ricerche ancora necessarie e la descrizione delle differenze riscontrate. Il documento dovrebbe distinguere risultati accertati, ipotesi da approfondire e passaggi successivi. Una relazione che rinvia soltanto a una futura sanatoria non chiarisce se il percorso sia stato verificato o sia ancora una possibilità.
È utile separare anche gli adempimenti: richiesta di un fascicolo mancante, valutazione edilizia, rettifica di un errore materiale, aggiornamento catastale ed eventuale coinvolgimento del notaio. Questa sequenza permette di commissionare prima gli accertamenti decisivi, evitando di pagare subito un aggiornamento che potrebbe dover essere rifatto. Per esempio, se non è ancora chiaro quale configurazione possa essere mantenuta, disegnare immediatamente quella esistente non risolve il problema e può anticipare una scelta non motivata.
Vendita e documenti da consegnare al notaio
Prima di fissare la soluzione contrattuale, il notaio deve conoscere la discordanza concreta e lo stato delle verifiche. La dichiarazione o attestazione di conformità catastale riguarda dati e planimetria secondo la disciplina catastale; la ricostruzione dello stato legittimo riguarda un profilo differente. Una nuova scheda non dimostra che sia stato verificato anche l’ampliamento, l’uso di un locale o il diritto sulla cantina.
Conserva un fascicolo con titoli e tavole in ordine cronologico, rilievo, confronto delle differenze, protocolli delle pratiche ed esiti disponibili. Se una parte resta da chiarire, identifica quella parte e il documento ancora necessario. È più utile indicare che manca la variante della veranda che scrivere genericamente “documentazione in aggiornamento”. La possibilità e le condizioni del rogito si valutano con il notaio sui fatti accertati.
Se la difformità emerge durante una compravendita
Trasmetti il problema al tecnico e al notaio con gli allegati, evitando riassunti come «manca solo il Catasto» se la verifica edilizia non è conclusa. Indica anche eventuali scadenze contrattuali e documenti già consegnati alla banca. Le esigenze del finanziamento, gli accordi fra le parti e gli adempimenti amministrativi sono profili distinti: il tempo disponibile per il rogito non modifica i presupposti della pratica necessaria.
Prima di assumere un impegno economico, le parti devono sapere che cosa sia risolvibile con un documento già disponibile, che cosa richieda una nuova pratica e che cosa rimanga incerto. Non tutte le incongruenze comportano lo stesso effetto sull’operazione. Il contributo tecnico consiste nel descrivere il problema e le condizioni per affrontarlo; il notaio valuta gli aspetti dell’atto. Una ricevuta di presentazione va comunicata come tale, senza chiamarla provvedimento favorevole se quel procedimento richiede ancora un esito.
Domande frequenti
Quale pianta prevale, quella catastale o quella comunale?
Per la legittimità edilizia si ricostruiscono i titoli pertinenti, ma occorre individuare la tavola corretta e le varianti. Per il censimento si verifica il Catasto. Il confronto con il rilievo serve in entrambi i casi: la data più recente o un timbro, da soli, non risolvono la discordanza.
Come richiedo la planimetria comunale a Roma?
Si parte dagli estremi del titolo e dal fascicolo dell’edificio o dei lavori. Atto di acquisto, nominativo del costruttore e indirizzi storici possono aiutare la ricerca. L’accesso va indirizzato all’archivio competente; la consultazione catastale non restituisce automaticamente il progetto comunale.
La dicitura “esatta rappresentazione grafica” dimostra che la casa è regolare?
No. Descrive una causale catastale utilizzata nel deposito. Bisogna verificare quale errore sia stato corretto e confrontare lo stato reale con i titoli edilizi. La causale non può essere usata per far apparire come errore di disegno una trasformazione eseguita successivamente.
Posso vendere se le due planimetrie sono diverse?
La differenza va prima qualificata. Una scheda catastale superata, una variante non reperita e un’opera priva di titolo hanno conseguenze diverse. Comunica al notaio l’esito tecnico e i documenti disponibili: non si può rispondere sulla vendibilità guardando soltanto due immagini.
Una domanda di condono permette di aggiornare tutto come regolare?
Occorre distinguere l’obbligo catastale dalla definizione edilizia. La domanda può essere ancora pendente e non dimostra il rilascio della concessione. Il fascicolo va esaminato per oggetto, integrazioni, pagamenti e stato del procedimento.
Quanto costa sistemare una difformità tra Catasto e Comune?
Il costo deriva dalle attività necessarie: ricerca e confronto, eventuale procedura edilizia, deposito catastale e relative somme pubbliche. Si può quantificare il percorso dopo aver identificato la differenza; il prezzo del solo DOCFA non è una stima completa della regolarizzazione.
Casa e Catasto coincidono ma il progetto comunale è diverso: serve un DOCFA?
Prima ricostruisci i titoli edilizi e controlla se esiste una variante. Se la scheda catastale descrive già la realtà, un nuovo DOCFA non risolve la differenza con i titoli. La pratica si decide dopo la verifica urbanistica.