Definire tipologia, gestione e capacità prima del modulo
Il RR Lazio 8/2015 coordinato distingue affittacamere imprenditoriale, CAV e B&B. La CAV non ammette residenti o domiciliati e da tre unità richiede forma imprenditoriale; nel B&B il titolare o gestore risiede e conserva una camera. L’affittacamere ammette fino a sei camere nelle condizioni dell’articolo 4.
Riferimento: Regione Lazio — RR 8/2015, testo coordinato.
La scelta fra B&B, CAV e affittacamere precede la pratica. Se l’iniziativa è invece una locazione senza servizi ricettivi, esamina il procedimento delle locazioni turistiche. Annuncio e denominazione devono corrispondere al modello effettivo.
Costruire il fascicolo per ciascuna unità ricettiva
Per avviare la preparazione identifica soggetto gestore, titolo di disponibilità e immobili interessati. Indirizzo, interno, piano e identificativi catastali devono permettere di riconoscere senza ambiguità ogni unità. Se la struttura coinvolge più appartamenti, non è sufficiente una pianta complessiva priva del collegamento con i documenti di ciascuna parte.
Raccogli titoli edilizi e tavole pertinenti, trasformazioni successive e documenti degli impianti disponibili. Il rilievo deve rappresentare camere, servizi, spazi comuni e accessi nelle condizioni reali. La verifica serve a distinguere una semplice documentazione mancante da una distribuzione difforme o da un vano che non può essere utilizzato per il pernottamento.
Il gestore deve inoltre descrivere servizi, organizzazione e modalità di utilizzo dell’immobile. La scelta tra CAV, B&B e affittacamere non si compie soltanto sulla planimetria: residenza, disponibilità degli spazi e gestione devono corrispondere al modello dichiarato. Queste informazioni vanno chiarite prima di sottoscrivere le dichiarazioni e non quando gli annunci sono già pubblicati.
CAV e affittacamere: tavola tecnica e asseverazione
Per le strutture comprese nell’articolo 14, comma 2, si prepara il corredo previsto, inclusa planimetria in scala 1:50 o 1:100 e asseverazione pertinente. La tavola deve identificare ambienti, superfici, servizi e posti letto; i documenti edilizi e il rilievo devono sostenerne la correttezza. La pianta catastale non svolge da sola tutte queste funzioni.
Per più unità identifica ogni appartamento e il rapporto con la gestione. Le attestazioni professionali e le dichiarazioni del gestore hanno oggetti diversi: l’intermediario che trasmette il fascicolo non assume automaticamente ogni responsabilità. I lavori necessari devono essere conclusi e documentati nei tempi richiesti prima dell’utilizzo.
Planimetria catastale e tavola della struttura: funzioni diverse
Il documento catastale consente di identificare la rappresentazione registrata, ma non dimostra da solo la legittimità urbanistica o la capacità ricettiva. La tavola tecnica richiesta per le tipologie pertinenti deve rappresentare dati utili alla verifica del regolamento: superfici, funzioni e posti letto, oltre agli elementi richiesti dal procedimento.
Nel B&B il corredo specifico dell’articolo 14, comma 4, non deve essere sostituito con un elenco copiato dalle altre strutture. Tuttavia la presenza di una planimetria catastale sottoscritta dal titolare non rende irrilevanti le verifiche dell’immobile. Se la pianta non corrisponde allo stato reale, occorre capire la causa e il percorso corretto, invece di modificare soltanto il disegno allegato.
Per ogni documento chiarisci chi lo sottoscrive e che cosa attesta. Dichiarazioni personali, elaborati professionali e procura di trasmissione non hanno lo stesso oggetto. L’intermediario che carica i file non può risolvere con la propria firma condizioni che dipendono dal titolare o da verifiche tecniche non eseguite.
La consegna documentale fra proprietario e gestore
Quando proprietario e gestore sono soggetti diversi, chiarisci chi possiede i documenti e chi deve fornirli per la pratica. Il proprietario può avere titoli e impianti, mentre il gestore conosce servizi e organizzazione. Nessuna delle due informazioni sostituisce l’altra: il fascicolo richiede che siano coordinate.
Prima del deposito prepara un elenco delle copie ricevute e delle questioni ancora aperte. Se è necessario un accesso agli atti o un intervento, identifica chi lo incarica e come incide sul calendario. La firma di un contratto di gestione non dimostra da sola che tutti i presupposti immobiliari siano già verificati.
Alla conclusione ciascun soggetto dovrebbe poter reperire i documenti di propria pertinenza e conoscere la configurazione dichiarata. Una modifica successiva, come la trasformazione di un ambiente, va comunicata a chi segue la posizione ricettiva prima di utilizzarla per gli ospiti.
B&B: allegati specifici e camera del titolare
Il comma 4 dell’articolo 14 prevede un corredo specifico per il B&B: fra i documenti figurano planimetria catastale sottoscritta dall’interessato, titolo di disponibilità e comunicazione all’amministratore condominiale prevista dal regolamento. Non si trasferisce automaticamente a questa categoria ogni allegato professionale delle altre strutture.
La sottoscrizione del titolare non regolarizza una planimetria difforme. Devono essere verificati camere, superfici, impianti e distribuzione; la camera riservata al residente va individuata concretamente. Le NTA romane, articolo 6, includono le abitazioni ad uso ricettivo nella macro-categoria residenziale alle condizioni regionali: questo inquadramento non sana opere o vani non abitabili.
Come dimostrare il numero di letti
Per B&B il massimo è quattro camere ospiti e otto letti, nel rispetto dell’Allegato A 6: singola 8 m², doppia 14 m², incremento di 6 m² per posto permanente ulteriore nella fattispecie prevista. Letti a castello e sistemazioni provvisorie seguono le note specifiche. Il letto provvisorio nella doppia non diventa un posto permanente; nel soggiorno B&B sono vietati letti temporanei e permanenti.
Per CAV si applica A 4 e per affittacamere A 1. Nel monolocale CAV i parametri sono 28 m² per una persona, 38 m² per due e 10 m² per ulteriore posto permanente, comprensivi dei servizi nei casi indicati. La capacità deve rispettare anche bagni e dotazioni: la sola dimensione delle camere non basta.
Capacità: controllare camere, bagni e spazi comuni insieme
Per costruire il prospetto dei posti letto, verifica prima quali ambienti siano effettivamente utilizzabili come camere. Poi applica le superfici e le dotazioni della tipologia e categoria pertinenti. Un massimo regolamentare non è un numero da assegnare automaticamente a ogni appartamento: la capacità concreta può essere inferiore.
Esempio illustrativo: una casa dispone di camere abbastanza grandi ma non dei servizi necessari alla capacità ipotizzata. Non basta riportare il numero desiderato nella SCIA; occorre ridurre i posti o verificare un progetto di adeguamento ammissibile. Se l’intervento richiede opere, il calendario della pratica ricettiva deve essere coordinato con la loro conclusione.
Per il B&B la camera riservata al titolare o gestore non va conteggiata come una camera ospiti disponibile quando il residente è assente. Le sistemazioni temporanee seguono le condizioni specifiche degli allegati e non diventano posti permanenti attraverso l’annuncio. Mantieni lo stesso dato di capacità nei documenti, nei sistemi regionali e nelle offerte pubblicate.
Diritti SUAR, firme e ricezione della pratica
Nel tariffario 2026 l’avvio CAV è 250 euro per il primo immobile più 100 euro per ogni ulteriore: due immobili comportano 350 euro per questa voce. Le altre strutture ricettive, escluse CAV, hanno voce di avvio di 300 euro fino a 250 m². Altre fasce ed eventi seguono le causali specifiche. Compensi, opere e ulteriori oneri sono separati.
Prima delle firme confronta denominazione, indirizzo, gestione, categoria e letti tra moduli e tavole. Verifica procura, allegati e pagamento richiesti dal servizio, poi conserva ricevuta e fascicolo trasmesso. Il protocollo non sostituisce requisiti mancanti. Le variazioni dell’articolo 15 vanno gestite prima di pubblicizzare la configurazione modificata.
Firma, pagamento e ricevuta: il controllo prima della presentazione
Prima dell’invio confronta nome della struttura, tipologia, soggetto, indirizzo, unità e capacità in tutti i moduli. Verifica che le versioni delle tavole siano quelle definitive e che le firme riguardino file completi e leggibili. Una pagina mancante o una pianta non coerente può rendere necessario un chiarimento anche quando il pagamento è stato correttamente eseguito.
I diritti SUAR vanno selezionati secondo l’evento e la tipologia. Per una CAV con più immobili il calcolo del primo e degli ulteriori appartamenti non si trasferisce automaticamente a un affittacamere. Quando ricorrono modifiche o passaggi di gestione, si esamina la causale pertinente invece di pagare nuovamente l’avvio senza verificarne il presupposto.
Conserva ricevuta e intero fascicolo trasmesso, insieme alle comunicazioni successive. La ricevuta prova la presentazione, non un controllo positivo preventivo di ogni requisito. Se arriva una richiesta, individua oggetto e termine e verifica se si tratti di integrazione documentale o di una modifica sostanziale della struttura.
CIN, flussi, Alloggiati e contributo di soggiorno
Organizza registrazione regionale, ROSS 1000 e CIN nella BDSR, mantenendo gli stessi dati. Il CIN deve essere indicato negli annunci ed esposto nei modi previsti; non costituisce un’autorizzazione edilizia e non aumenta i posti letto. Le comunicazioni statistiche regionali sono distinte dalla pubblica sicurezza.
Per Alloggiati Web il DM 16 settembre 2021 prevede invio entro 24 ore dall’arrivo, ridotte a 6 ore per soggiorni non superiori a 24 ore. Le tariffe romane pubblicate per il contributo di soggiorno indicano 6 euro per B&B, 6 euro per CAV di categoria 1 e 5 euro per CAV di categoria 2; per affittacamere sono 7, 6 o 5 euro secondo categoria, nei limiti e con le esenzioni previste. Comunicazioni, riversamenti trimestrali e dichiarazione annuale seguono i propri calendari; quanto gestito dalle piattaforme va riconciliato con gli obblighi del gestore.
Organizzare i sistemi prima dell’arrivo del primo ospite
Pratica comunale, registrazione regionale, ROSS 1000, CIN, pubblica sicurezza e contributo di soggiorno svolgono funzioni diverse. Conviene predisporre un prospetto operativo con sistema, soggetto responsabile e dato utilizzato. Il numero dei posti, il gestore e l’indirizzo devono rimanere coerenti, anche quando le piattaforme richiedono formati differenti.
Le comunicazioni degli ospiti per la pubblica sicurezza non sostituiscono i flussi statistici e viceversa. Le scadenze devono essere organizzate secondo i rispettivi obblighi; la gestione tramite una piattaforma di prenotazione non dimostra automaticamente che tutti siano assolti. Per il contributo di soggiorno controlla anche le somme riscosse o riversate da intermediari rispetto a quelle gestite direttamente.
Prima dell’apertura verifica che il soggetto incaricato possa operare nei sistemi e che conosca il percorso in caso di errore o impedimento. Non affidare l’organizzazione alla memoria di una sola persona senza documentare il fascicolo. Le credenziali e le deleghe seguono le regole del servizio e non devono essere confuse con la procura utilizzata per presentare la pratica iniziale.
Fascicolo pronto per controlli e modifiche
Conserva atti del locale, pratica, ricevute, documenti degli impianti e aggiornamenti delle banche dati. Prima di aggiungere un bagno, un letto o una seconda unità, verifica se siano necessari interventi edilizi e variazioni della pratica ricettiva. La modifica dell’annuncio non è il primo adempimento.
Se manca la documentazione comunale, attiva l’accesso agli atti per chiarire quali dichiarazioni possano essere sottoscritte. Un documento non reperito e una difformità accertata non sono lo stesso problema, ma entrambi richiedono una risposta prima delle attestazioni.
Modifiche della struttura: quando riprendere le verifiche
Aggiungere un bagno, un letto o una nuova unità può interessare sia il procedimento ricettivo sia altri adempimenti. La prima verifica riguarda la possibilità tecnica e normativa della modifica; soltanto dopo si aggiornano pratica, banche dati e annunci. Un calendario di prenotazioni già aperto non giustifica l’utilizzo anticipato di una configurazione non verificata.
Nel cambio di gestione occorre ricostruire posizione precedente, disponibilità e soggetti responsabili. Il nuovo gestore deve conoscere eventuali richieste pendenti e documenti mancanti. La consegna delle chiavi e dell’account di prenotazione non equivale alla consegna del fascicolo amministrativo, che rimane necessario per dimostrare il percorso della struttura.
Domande frequenti
Serve una SCIA diversa per ogni tipologia?
La pratica deve riferirsi alla tipologia effettiva e ai relativi requisiti. Gli allegati B&B non coincidono integralmente con quelli CAV e affittacamere.
Quanto pago per due case vacanze?
La voce di avvio CAV 2026 è 250 euro per il primo immobile e 100 per il secondo, quindi 350 euro, oltre alle prestazioni e agli altri eventuali oneri.
Il B&B richiede sempre tavola asseverata?
L’articolo 14, comma 4 prevede un corredo proprio, inclusa planimetria catastale sottoscritta dall’interessato. Restano necessarie correttezza dei documenti e condizioni dell’immobile.
Posso aggiungere un letto dopo aver ottenuto il CIN?
Prima verifica capacità, requisiti e variazione amministrativa. Solo dopo si allineano banche dati e annunci; il CIN non amplia la capacità.
Quando comunico un ospite che resta meno di 24 ore?
Entro 6 ore dall’arrivo secondo il DM 16 settembre 2021. Il termine ordinario di 24 ore riguarda gli altri soggiorni.
La planimetria catastale aggiornata è sufficiente?
Non dimostra da sola la legittimità edilizia. Va confrontata con documenti comunali, rilievo e requisiti della specifica struttura.