Tolleranza o abuso: da quale documento partire
La verifica richiede il titolo che ha abilitato l’intervento e gli elaborati pertinenti, confrontati con un rilievo attendibile. La modesta entità visiva di una differenza non basta. Prima si individua che cosa sia stato autorizzato, poi si classifica lo scostamento.
Se manca il progetto, l’accesso agli atti è parte della ricerca. Il Catasto può contribuire alla ricostruzione documentale, ma non sostituisce indistintamente il titolo edilizio. Una variante reperita successivamente può spiegare una differenza che sembrava da asseverare come tolleranza.
La misura di confronto deve essere quella autorizzata
Un calcolo percentuale è attendibile soltanto se la misura di partenza è riconoscibile nel titolo o nella documentazione utilizzabile. Non basta ricavare una lunghezza da una fotografia di una pianta deformata. Scala, quote scritte, qualità della copia e possibili incongruenze fra elaborati devono essere esaminati prima di attribuire un valore certo al progetto.
Quando le quote non coincidono con la rappresentazione grafica, il tecnico deve motivare il dato utilizzato e ricercare eventuali varianti o chiarimenti. La relazione può riportare la discordanza e spiegare come sia stata risolta. Non è corretto scegliere di volta in volta il numero che fa rientrare lo scostamento nella percentuale desiderata.
Anche il rilievo richiede un metodo coerente. La misura deve riferirsi allo stesso parametro e agli stessi punti del progetto, considerando ciò che la grandezza normativa rappresenta. Una superficie commerciale comprensiva di ponderazioni non può essere confrontata direttamente con una superficie utile assentita. Il risultato deve poter essere ripercorso da un altro professionista sulla base dei documenti e dei calcoli consegnati.
Le soglie dal 2 al 6% e la superficie da usare
Il regime ordinario considera il 2% dei parametri indicati dalla legge. Per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il comma 1-bis prevede soglie graduate sulla superficie utile assentita dell’unità: 2% oltre 500 m²; 3% tra 300 e 500; 4% tra 100 e 300; 5% sotto 100; 6% sotto 60.
Il riferimento è la superficie utile assentita dal titolo dell’intervento, non quella commerciale o catastale. Il comma 1-ter esclude di usare frazionamenti successivi per ottenere una fascia più favorevole. Il testo sovrappone il valore di confine di 300 m² nelle fasce adiacenti: il caso esatto richiede un inquadramento motivato, senza scegliere automaticamente la percentuale maggiore.
| Superficie utile assentita | Soglia | Applicazione |
|---|---|---|
Superiore a 500 m² | 2% | Interventi entro il 24 maggio 2024 |
Compresa tra 300 e 500 m² | 3% | Verificare la superficie pertinente |
Compresa tra 100 e 300 m² | 4% | Verificare il caso di confine a 300 m² |
Inferiore a 100 m² | 5% | Salva la fascia più specifica sotto 60 m² |
Inferiore a 60 m² | 6% | Superficie utile, non commerciale |
Per le unità con superficie inferiore a 60 m² si applica la fascia specifica del 6%, alle condizioni della norma, e non si somma al 5%. Analogamente le percentuali non sono bonus cumulabili fra loro. La soglia va individuata una sola volta per il parametro e il caso esaminato, spiegando la superficie di riferimento.
Per interventi successivi alla data prevista dal comma 1-bis non si trasferiscono automaticamente le fasce graduate: occorre tornare al regime pertinente. La data della relazione redatta oggi non modifica quella delle opere e non consente di utilizzare retroattivamente una condizione che non risulta dimostrata.
Come si calcola lo scostamento: esempio numerico
Si divide la differenza assoluta fra misura reale e autorizzata per la misura autorizzata e si moltiplica per cento. Da 10,00 metri assentiti a 10,40 rilevati lo scostamento è il 4%. Da 10,00 a 10,60 è il 6%.
Esempio illustrativo: per un’unità con superficie utile assentita di 80 m² e opere entro la data prevista, la fascia numerica è 5%. Il primo scostamento rientra nel limite percentuale, il secondo no. Prima di concludere bisogna però verificare il parametro, la natura dell’opera e le altre condizioni. Non si compensano differenze di parametri distinti facendo una media.
Scostamenti diversi nella stessa unità immobiliare
Nella stessa casa possono esserci una differenza dimensionale, una irregolarità di esecuzione e una trasformazione successiva. Non è necessario che tutte abbiano la stessa soluzione. Il tecnico deve attribuire a ciascuna il corretto inquadramento, evitando di considerare l'intera unità tollerata perché un solo parametro rispetta la soglia.
Esempio illustrativo: una dimensione del soggiorno presenta uno scostamento contenuto rispetto al progetto, mentre il balcone è stato chiuso molti anni dopo. La verifica percentuale del soggiorno non legittima automaticamente la chiusura. Questa richiede una ricerca del titolo e, se manca, una valutazione distinta della possibilità di regolarizzazione.
Le tavole possono contrassegnare separatamente le differenze, con un elenco che riporti misura, epoca, fattispecie e conclusione. Se un elemento resta incerto, va indicato come tale. Non si compensano uno scostamento positivo e uno negativo fra parametri diversi per ottenere una media più favorevole, né si trasferisce la tolleranza inutilizzata di un locale a un'opera estranea.
Frazionamenti e fusioni: ricostruire l’unità del titolo
Per la fascia speciale legata alla superficie utile occorre individuare l'unità assentita dal titolo che ha abilitato l'intervento. Se un grande appartamento è stato successivamente diviso, le dimensioni delle nuove unità non possono essere utilizzate automaticamente per ottenere una percentuale maggiore. La cronologia dei frazionamenti è quindi parte della verifica, non un dettaglio catastale.
Occorrono le tavole del titolo pertinente e gli atti che documentano le modifiche successive. Il prospetto può indicare unità originaria, superficie assentita, intervento esaminato e identificativi attuali. In questo modo il lettore comprende perché la fascia non sia stata scelta sulla metratura indicata nell'annuncio immobiliare o nella visura più recente.
Per una fusione il problema non si risolve sommando senza spiegazione le superfici di documenti diversi. Bisogna ricostruire a quale unità e a quale intervento si riferisca il parametro. Nei casi di confine o di documentazione incompleta, la conclusione deve motivare il criterio utilizzato e rendere visibili gli elementi ancora da accertare.
Quali prove servono per la data delle opere
La data della costruzione non assegna automaticamente la stessa epoca a ogni parete, finestra o impianto. Si raccolgono documenti di cantiere, elaborati e riscontri storici riferibili alla trasformazione. Le fotografie devono permettere di identificare la porzione interessata.
Una planimetria depositata in un certo anno può essere un elemento utile, ma il deposito non dimostra ogni fatto materiale. Se l’epoca resta incerta, la relazione deve dirlo. La soglia speciale per gli interventi pregressi non può fondarsi soltanto sul ricordo non riscontrato del proprietario.
Tolleranze esecutive e modifiche fatte dopo
I commi 2 e 2-bis riguardano specifiche irregolarità intervenute durante l’esecuzione di opere autorizzate, alle condizioni previste: geometria, finiture, impianti e opere interne. Occorre verificare anche disciplina edilizia, agibilità e limiti legati alle tutele.
Una parete spostata anni dopo con un nuovo intervento non diventa automaticamente un errore del cantiere originario. Potrebbe richiedere una comunicazione tardiva oppure un diverso percorso. La relazione deve descrivere il rapporto con il progetto e spiegare la fattispecie utilizzata.
Verifiche strutturali e procedure nel Lazio
Il comma 3-bis dell’articolo 34-bis prevede attestazioni e adempimenti nelle situazioni sismiche che disciplina. Il professionista competente deve verificare classificazione, epoca e norme tecniche: essere sotto una percentuale non conclude il controllo strutturale.
Le indicazioni regionali comprendono la circolare 0407168 del 4 aprile 2025 e la nota 1129285 del 14 novembre 2025 sull’attivazione, dal 24 novembre 2025, delle istanze OpenGenio relative anche agli articoli 34-bis, 34-ter e 36-bis. Il percorso si individua sul caso, coordinandolo con la pratica edilizia o l’atto per cui serve l’attestazione.
Tutele, sicurezza e diritti altrui restano verifiche autonome
La tolleranza edilizia non risolve automaticamente ogni altra questione dell'immobile. Il tecnico deve controllare le condizioni dei commi applicabili e coordinare gli aspetti strutturali e le tutele pertinenti. Un esito favorevole del calcolo percentuale non sostituisce un documento necessario sulle strutture e non prova che siano rispettati tutti i requisiti dell'agibilità.
Anche il rapporto con proprietà confinanti e parti comuni richiede attenzione. Una differenza che interessa un confine non attribuisce il diritto di occupare una porzione altrui. L'asseverazione edilizia ha il proprio oggetto; eventuali controversie sui diritti devono essere esaminate con i soggetti competenti e non vengono risolte da una tavola con percentuali.
Per un'apertura esterna o una modifica visibile si ricostruisce inoltre il regime di tutela effettivamente presente, senza assimilare vincolo paesaggistico, tutela culturale e prescrizioni del piano. La conclusione deve specificare quali verifiche siano state svolte e quali procedimenti autonomi risultino necessari. Il solo risultato “entro il cinque per cento” non dimostra che tutte le condizioni della tolleranza siano soddisfatte.
Asseverazione per lavori o compravendita
Il comma 3 consente di dichiarare le tolleranze nella modulistica relativa a nuove pratiche edilizie oppure mediante dichiarazione asseverata allegata agli atti immobiliari indicati dalla norma. Non occorre quindi presentare una nuova CILA in ogni situazione soltanto per attestare uno scostamento.
Il fascicolo deve contenere titoli, rilievo, calcoli, superficie usata per la fascia, prova dell’epoca e verifiche ulteriori. Per una vendita si coordina la documentazione con il notaio. Le parti non verificate e le difformità escluse devono restare riconoscibili, con indicazione del motivo.
Una dichiarazione utile per il rogito e per i lavori futuri
La dichiarazione deve identificare immobile, titolo, elaborati e porzioni esaminate. È utile allegare un rilievo leggibile, il calcolo degli scostamenti e la motivazione dell'epoca utilizzata. Se la fascia dipende dalla superficie utile assentita, va indicata la fonte di quella superficie. Le condizioni strutturali e gli altri presupposti pertinenti devono risultare verificati, non soltanto richiamati in una formula generale.
Per il rogito, il fascicolo viene coordinato con il notaio affinché l'atto richiami correttamente la dichiarazione e il suo oggetto. Per un intervento futuro, permette al progettista di comprendere come sia stata ricostruita la configurazione iniziale. Non va però utilizzato per dichiarare verificati locali o opere che erano esclusi dall'incarico.
Conservare soltanto la pagina firmata senza gli elaborati rende più difficile ricostruire il ragionamento. Una consegna completa comprende quindi documenti di riferimento, relazione, tavole e attestazioni pertinenti. Il costo professionale remunera questi accertamenti: l'assenza di una sanzione non significa che la verifica possa essere ridotta a un'autocertificazione priva di riscontri.
Costi, Catasto e diritti dei terzi
Una tolleranza correttamente qualificata non richiede una sanzione per essere sanata, perché la legge la esclude dalle violazioni nei limiti previsti. Restano il compenso per ricerca, rilievo e asseverazione e le spese degli eventuali procedimenti autonomi. Non esiste un importo pubblico unico per qualsiasi relazione di tolleranza.
Il Catasto va esaminato separatamente: l’asseverazione edilizia non modifica la pianta depositata. Anche confini, proprietà e parti comuni restano da rispettare; una percentuale non attribuisce superfici altrui. Per differenze escluse si valuta la regolarizzazione edilizia appropriata.
Domande frequenti
Il 6% vale per tutte le case sotto 60 m²?
Solo quando risultano i presupposti delle opere entro il 24 maggio 2024 e la superficie utile assentita inferiore a 60 m², oltre alle condizioni della norma. La dimensione attuale dell’appartamento da sola non basta.
Si usa la superficie catastale?
La fascia speciale si individua sulla superficie utile assentita dal titolo che ha abilitato l’intervento. Superficie catastale e commerciale hanno criteri diversi e non vanno sostituite automaticamente.
Posso chiudere un balcone se resto sotto il 5%?
La percentuale non autorizza nuove opere. Una chiusura aggiunta va qualificata per volume, superficie, prospetto e titolo necessario; non è automaticamente uno scostamento esecutivo del progetto.
Quanto costa la sanzione per una tolleranza?
Non è prevista una sanzione per rendere regolare una differenza che già soddisfa l’articolo 34-bis. Sono invece da concordare prestazioni professionali e spese delle verifiche pertinenti.
La dichiarazione sostituisce il DOCFA?
No. L’eventuale aggiornamento catastale segue la propria disciplina e va valutato separatamente. La presenza di una pianta catastale diversa non determina da sola l’esistenza di abuso edilizio.
Che cosa succede se il progetto non si trova?
Si approfondisce la ricerca e si valuta la documentazione utilizzabile secondo l’articolo 9-bis. Non è possibile calcolare uno scostamento attendibile scegliendo una misura autorizzata non documentata.